전세보증보험 가입 가능 여부 위반건축물 전세 계약해도 될까?

전세 계약을 알아보다 보면 중개사나 임대인으로부터 "이 건물은 위반건축물로 표시되어 있습니다"라는 설명을 듣는 경우가 있습니다.

이때 가장 먼저 걱정되는 것이 전세보증보험입니다.

 

"위반건축물이면 전세보증보험에 가입할 수 있을까?"

"이미 계약하면 나중에 보증보험에 가입할 수 있을까?"

"아파트도 위반건축물이라면 보증보험이 안 되는 걸까?"

"보증보험이 안 된다면 전세 계약을 해도 괜찮을까?"

 

이런 부분을 계약 전에 확인하지 않으면 나중에 전세보증금을 돌려받는 과정에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.

핵심 요약
① 위반건축물이라고 해서 모든 주택이 동일한 기준으로 판단되는 것은 아닙니다.
② HUG 전세보증금반환보증은 건축물대장상 위반건축물 여부를 중요한 심사기준으로 봅니다.
③ HUG는 아파트를 제외한 주택에 대해 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 보증조건으로 안내하고 있습니다.
④ HF 전세지킴보증도 원칙적으로 위반건축물은 가입이 어렵지만 구분등기된 일부 공동주택에서는 세대별 위반 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 따라서 "위반건축물"이라는 말만 듣고 판단하지 말고 건축물대장의 어느 부분에 위반사항이 표시되어 있는지 확인해야 합니다.
⑥ 전세계약을 체결하기 전에 보증기관의 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 가장 안전합니다.

위반건축물이란 무엇인가

위반건축물이란 건축법 등 관계 법령을 위반해 허가나 신고 없이 건축하거나 변경한 건축물, 또는 허가·신고 내용과 다르게 사용되는 등 법령상 위반사항이 있는 건축물을 말합니다.

 

대표적으로 무허가 증축, 불법 구조변경, 무단 용도변경, 건폐율이나 용적률 초과 등이 문제가 될 수 있습니다.

문제는 임차인이 외관만 보고 해당 주택이 위반건축물인지 판단하기 어렵다는 것입니다.

 

겉으로 보기에는 일반적인 주택이나 아파트처럼 보여도 건축물대장에 위반사항이 표시되어 있을 수 있습니다.

따라서 전세 계약을 앞두고 있다면 집 내부를 둘러보는 것만큼이나 건축물대장을 확인하는 것이 중요합니다.

위반건축물은 전세보증보험에 가입할 수 있을까?

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가장 중요한 부분입니다.

 

현재 HUG 전세보증금반환보증의 보증조건에는 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것이라는 조건이 포함되어 있습니다.

다만 HUG의 안내에서는 아파트는 이 조건에서 제외하고 있습니다.

따라서 "위반건축물 = 모든 전세보증보험 가입 불가"라고 단순하게 이해하면 안 됩니다.

 

주택 유형과 건축물대장의 위반 표시 여부, 이용하려는 보증상품에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.

 

특히 아파트와 일반 단독·다가구·다세대·연립주택은 보증심사 방식에서 차이가 발생할 수 있으므로 계약 전에 정확한 주택 유형부터 확인해야 합니다.

HUG 전세보증금반환보증과 위반건축물

HUG 전세보증금반환보증은 전세계약이 종료됐는데 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 보증기관이 일정 요건에 따라 반환을 책임지는 상품입니다.

 

HUG는 현재 전세보증금반환보증의 보증조건 가운데 건축물대장 관련 사항으로 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것을 안내하고 있습니다.

 

다만 해당 기준에는 아파트가 제외되어 있다는 점을 함께 확인해야 합니다.

 

따라서 다세대주택이나 연립주택, 단독주택, 다가구주택 등을 전세로 계약하려는 경우라면 계약 전에 건축물대장을 확인하고 위반건축물 표시가 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

 

또한 건축물대장만 확인했다고 해서 보증가입이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.

 

전세보증금, 주택가격, 선순위채권, 소유권, 전입신고와 확정일자 등 다른 보증조건도 함께 심사되기 때문입니다.

HF 전세지킴보증은 어떨까?

HUG뿐만 아니라 한국주택금융공사(HF)의 전세지킴보증도 전세보증금을 보호하는 상품입니다.

HF 역시 보증신청 가능 여부를 확인하는 과정에서 임대차 목적물이 건축물대장상 위반건축물인지 여부를 확인합니다.

 

원칙적으로 위반건축물인 경우 전세지킴보증 가입이 불가능하다고 안내하고 있습니다.

다만 HF 안내에는 예외적인 상황도 있습니다.

 

구분등기가 되어 있고 단독주택이나 다가구주택이 아닌 경우, 해당 임차 세대 자체가 위반건축물에 해당하지 않는 것으로 확인되면 가입이 가능할 수 있습니다.

 

따라서 공동주택에서 일부 세대의 위반 여부가 문제가 되는 경우에는 건물 전체가 아니라 내가 계약하려는 해당 세대의 건축물대장 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

건축물대장에서 무엇을 확인해야 할까?

전세 계약 전에 건축물대장을 확인할 때는 단순히 발급 여부만 보는 것이 아니라 실제 내용을 확인해야 합니다.

가장 먼저 건축물의 주용도와 면적을 확인합니다.

 

그리고 위반건축물 표시가 있는지 확인해야 합니다.

특히 다세대주택이나 오피스텔처럼 여러 세대가 있는 건물이라면 내가 계약하는 세대의 건축물대장 내용이 중요할 수 있습니다.

 

건축물대장에 위반사항이 표시되어 있다면 임대인이나 중개사의 설명만 듣고 계약을 진행하기보다는 해당 위반사항의 내용과 현재 시정 여부를 확인해야 합니다.

왜 위반건축물이 전세에서 중요한가?

전세는 월세보다 보증금 규모가 큰 경우가 많기 때문에 보증금 반환 가능성을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

 

특히 전세보증금반환보증에 가입할 수 있다고 생각하고 계약했는데 실제 심사 과정에서 가입이 거절되면 문제가 커질 수 있습니다.

 

보증보험 가입 가능 여부는 단순한 부가서비스가 아니라 전세보증금을 보호하는 중요한 안전장치 가운데 하나이기 때문입니다.

 

따라서 계약 전부터 "보증보험 가입이 가능하겠지"라고 예상하기보다 실제 보증기관의 기준에 맞는지 확인하는 것이 좋습니다.

HUG와 HF 위반건축물 기준 비교

구분	HUG	HF
대표 상품	전세보증금반환보증	전세지킴보증
위반건축물	건축물대장상 위반건축물 기재 여부 확인	원칙적으로 가입 불가
아파트	위반건축물 조건에서 제외	세대별 위반 여부 등에 따라 확인 필요
예외 가능성	주택 유형과 세부 조건 확인 필요	구분등기된 일부 공동주택에서 세대별 판단 가능

위 표처럼 보증기관마다 심사기준이 완전히 동일한 것은 아닙니다.

 

따라서 한 기관에서 가입이 어렵다고 해서 모든 보증상품의 결과가 동일하다고 단정해서도 안 되고, 반대로 한 곳에서 가능하다고 해서 다른 기관에서도 자동으로 가입되는 것도 아닙니다.

전세계약 전에 꼭 확인해야 할 것

첫째, 건축물대장을 확인합니다.

건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지 확인하고, 있다면 구체적인 위반내용을 확인해야 합니다.

둘째, 내가 계약하려는 세대가 위반 대상인지 확인합니다.

공동주택이나 집합건축물이라면 건물 전체의 문제인지 특정 세대의 문제인지 구분할 필요가 있습니다.

셋째, 보증기관에 직접 가입 가능 여부를 확인합니다.

중개사나 임대인이 "보증보험 가입됩니다"라고 설명하는 것만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.

실제 보증가입 여부는 보증기관의 심사를 거쳐 결정되기 때문입니다.

넷째, 전세대출까지 이용한다면 금융기관에도 확인합니다.

전세보증금반환보증과 전세자금대출은 서로 다른 심사조건이 적용될 수 있습니다.

따라서 보증보험뿐만 아니라 대출을 이용할 예정이라면 은행의 대출 가능 여부도 함께 확인해야 합니다.

이미 계약했다면 어떻게 해야 할까?

이미 전세계약을 체결한 뒤 위반건축물이라는 사실을 알게 됐다면 우선 당황하기보다 현재 상태를 확인해야 합니다.

먼저 건축물대장을 확인해 실제로 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다.

 

그다음 어떤 위반사항인지, 해당 위반이 현재도 존재하는지, 임대인이 시정할 계획이 있는지 확인합니다.

그리고 가능한 한 빨리 이용하려는 보증기관에 보증가입 가능 여부를 문의하는 것이 좋습니다.

 

전세보증금반환보증은 신청할 수 있는 기간이 정해져 있기 때문에 계약 후 무조건 나중에 신청하면 된다고 생각해서는 안 됩니다.

HUG는 현재 전세보증금반환보증의 신청기한을 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지로 안내하고 있습니다.

보증보험만 확인하면 충분할까?

그렇지 않습니다.

전세보증금의 안전성을 확인할 때는 위반건축물 여부 외에도

주택가격과 전세보증금의 관계, 선순위채권, 근저당권, 압류·가압류 등 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

 

특히 다가구주택은 여러 임차인의 보증금이 존재할 수 있기 때문에 다른 세입자의 선순위 보증금까지 확인해야 하는 경우가 있습니다.

"위반건축물이 아니니까 안전하다"는 식으로 판단해서도 안 됩니다.

계약 전 체크리스트

□ 건축물대장을 확인했는가?

□ 위반건축물 표시가 있는지 확인했는가?

□ 위반사항이 어느 부분에 해당하는지 확인했는가?

□ 내가 계약하려는 세대가 직접 위반 대상인지 확인했는가?

□ HUG 또는 HF 등 이용하려는 보증기관에 가입 가능 여부를 확인했는가?

□ 전세보증금이 해당 보증상품의 한도에 들어오는지 확인했는가?

□ 등기부등본에서 근저당·압류·가압류 등을 확인했는가?

□ 선순위채권이 얼마나 있는지 확인했는가?

□ 전세대출을 이용한다면 은행의 대출 가능 여부를 확인했는가?

□ 계약서 작성 전에 보증보험 가입 가능 여부를 확인했는가?

 

 

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